マイホーム購入に出口戦略は必要。

こんにちは😃ハトです。

今回はマイホームを購入するときに、出口戦略を考えておく必要があるか？について書きたいと思います。私は最初に購入したマンションを賃貸に出すことになりましたが、購入する際に出口戦略について多少なりとも考えておいてよかったと思っています。

いろいろ考え抜いてようやく購入したマイホーム。手放すことはないと思っていてもいつ何が起こるか分かりません。おそらく人生で一番大きな買い物になるはずなのでもしもの時破綻😫 しないように考えていきたいです。

出口戦略とは何か？

ネットで調べるとおおむね以下のような意味になります。

①上手くいってない状況において、できるだけ傷が浅い状態で撤退するための戦略

元々は軍事用語のようです。要はうまくいったときの事ばかりを想定するのではなく、逃げ道を常に確保しておくということですね。

②どこかの段階で収益化や資産に変えられるか

こちらは投資やビジネスの世界で使われることが多いです。商売を続けていてもいつかは売却して収益化することを考えるという事です。

出口戦略がなぜ必要か？

家なんて一生住むからいいじゃないかという意見もあると思います。しかし長く同じ場所に住むが故のリスクがあると思います。

①購入時に分からなかったリスク

例えばご近所とのトラブルや騒音など事前に調べたつもりでも、購入した後で判明してくるトラブルは少なからずあると思います。購入前に近所にどんな人が住んでいるかや、24時間365日の周囲の騒音の状況を調べ上げることができるでしょうか？また新たに近所に引っ越してくる人がどんな人かは誰にもわかりません。

またリサーチ不足で実は立地的に良くない場所だった。建物に不具合があったという事も出てくることもあるかもしれません。

②年齢とともに状況が変わってくる

普通は今現在の家族の状況を考えて家の間取りや立地を決めると思います。しかし年数がたつと家族の状況も変わってきます。子供の自立や親の介護、転職転勤など10年後、20年後の状況は変わってきます。また家族の病気や失職によって家計が今より悪化しローンを払うのが困難な状況になるかもしれません。

③今後空き家が増えてくる

少子高齢化などの影響で今後ますます空き家が増えてきます。2018年の空き家率は16.9％にもなると予想されています。固定資産税のからみで古家をそのまま放置する人が多いですが、あまり放っておいて損壊が激しくなると、倒壊の恐れがあるという事で市町村から撤去を要請されることもあるようです。このままだと家も家電のようにお金を払って引き取ってもらう時代が来るかもしれません😱

それよりは家を賃貸もしくは売却する可能性を少しは考えておいた方が良いと思います。

マイホーム購入において有利な出口戦略は？

一番大事なのは立地です。

家の内装や設備は後でお金さえかければ良いものに変えることができますが、立地は基本的に変えることができません。

なので今は特に重要じゃないと思ったり、値段が安いからといった理由で決めるのではなく、できるだけ立地の良い場所を比較検討したほうが良いと思います。具体的には

・駅に近い。できれば徒歩圏内。

・周辺に学校、病院等があり、買い物できる場所が多く便利。

・地方だと駐車場がある。できれば2～３台。車の入出庫が楽な方がベター。

・大通りとの接続が良い。車一台しか通れない道が続く先に家があるなどはNG。（首都圏や都会は除く）

・新興住宅地や周りに空き地がある場合は何ができるのか確認しておく。

・山沿い、海沿いは避けたほうが無難。（災害の時被害が出やすい）

といったものがあります。

あと大きすぎる家や小さすぎる家も賃貸、売却を考えた時に不利になることがあります。大きすぎる（土地が広い）とそもそも値段や税金が高くなります。また最近は世帯人数が少ない家庭も多いので広すぎると管理しにくいということが考えられます。逆に小さすぎる家は、世帯人数に合わないだとか中古で購入するとしても住宅ローン控除が受けられないといったデメリットがあります。この辺りは人それぞれ事情があるのでどうしようもない面もあると思います。

ちなみに私が不動産投資をするため物件を探していると、なぜそんなところに家を建てた？😭と思う物件（建てた時と状況が変わったのかもしれませんが）や、駐車場が少ない（もしくはない）物件はどうしても購入候補から外してしまいます。そしてそういう物件は年数が古いことも多いですが安いです。

購入した後でも簡単にできる対策は？

家を購入してしまった後でも簡単にできる出口戦略があります。それは、

大事に使うという事です😊

私もこの年になってようやく実感しているのですが、どんなものでも物を大切につかうことは重要だと思います。例えば自動車や家電、家の設備にしてもそうです。いま自分が所有している物のうちほとんどのものはいつか手放します。その時完全に捨ててしまえればよいのですが、いざ売ろうとかあげようと思ってもボロボロの状態だと値段がつかないし価値がないです。

なので家の場合もこまめに掃除するとか乱暴に扱わないとか、きちんとメンテナンスをする（もしくは設備を最新に近いものにしておく）なりして何十年か経っていても価値のある状態にしておいた方が良いです。

またまた私の不動産投資の経験から思うことですが、特に中古戸建はメンテナンスしていない家がよくあります。雨漏りしているけど放っておいたとか応急措置しただけとか、ドアやふすまが壊れていてもそのままにしておいたとか

なぜ、そのままにしておいた？😭

と思います。結局修繕費がかかるし、ご自分で貸そうと思っても貸せないですよね？