こんにちは😃ハトです。
家の購入を検討する場合、その家が適正価格かどうかの指標になる公式があります。
この公式を知っていれば物件を選ぶ際に、客観的な見方ができるのではないでしょうか。
それが「家賃200倍の法則」です。
家を購入する際の指標「家賃200倍の法則」
どういう式かというと、
家賃×200 ＞ 物件価格
であれば利回り6%以上となり良物件である、ということです。
それでは実際に計算してみます。
数字を当てはめてみる
物件価格は購入しようとしている物件の価格です。そのままです。
家賃は、その物件を賃貸に出した場合の想定の賃料です。以下のように購入物件と似た条件で賃貸物件情報サイトで検索してみます。
・購入しようとしている物件と同じ最寄り駅（駅から同じくらいの距離）
・同じ間取り
・同じ築年数
スーモやアットホーム、ホームズなどの賃貸物件情報サイトで見てみてください。すると大体の家賃の相場がわかるのでそれを上の公式に当てはめて計算してみます。
例えば家賃が10万円で貸せそうで、物件価格3000万円だとすると10万円×200＝2000万円になりますので、この場合3000万円だと割高だということがわかります。
もし物件価格が2000万円以下であるとか、家賃が15万以上であれば損をしにくい物件という事になります。
この公式が当てはまるようなら一般的に、賃貸に出してもローン残高に対してマイナスになりにくいという事になります。（また売却する時もある程度資産価値があり大幅にマイナスになりにくいという事でもあります。）
次に利回りについて説明していきます。
利回りとは？
利回りとは不動産投資でよく使われる用語で
年間家賃収入÷物件価格
で計算します。例えば年間家賃収入100万円で物件価格1000万円の場合利回り10％になります。（金利等無視して単純に言うと10年で残債ゼロになるという感じです。）
この利回りが6%以上あれば家賃と比べてそれほど高くない買い物といえます。物件を投資対象としてみた場合でもまあまあ適正価格だという事です。
（例）私が購入して賃貸に出したマンションの場合
物件価格が2000万円で家賃が12万円程度ですので一応「家賃200倍の法則」におさまっています。
ですが私は購入する前この公式を知りませんでした😅一応資産性が高そうな物件を選んだつもりだったのでたまたま良かったんでしょうか。
まとめ（と注意点）
この公式を使えばおおむねですが物件価格が適正かどうかが分かります。
言い換えると資産価値があるかということや、もし家を手放す場合でも賃貸や売却に出せるかどうかが分かります。公式が当てはまるということはそれだけ高い賃料を払っても住みたい人がいる立地のいい場所ということですね。
この辺りは以下の記事でも書いています。
逆に同じような条件で賃貸が安く出ているのであれば、賃貸のほうがお得かもしれません。そのエリアに住みたいのであれば賃貸も検討してみたら良いと思います。
あと注意点ですが、
・この公式はあくまでも家を購入する際の指標の一つですので、実際に購入を検討されるときは色々な角度、条件から検討なさって下さい。
・同じような条件でも物件によって家賃が違うことがあります。同じ築年数、間取りでも不動産によってランクのようなものがあり（私が聞いた話なので真偽は分かりません）人気や賃料が変わってくるようです。なので実際の価格、賃料は変わってきますしあくまで目安です。
・何よりも実際に借り手、買い手があらわれるかどうかは分かりません😥また築年数があまりにも古いと資産価値そのものが低くなります。
これから家を購入しようとしている方の参考になれば幸いです。
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